相続登記の義務化とは？期限3年・過料・相続人申告登記を解説【2026年版】

相続登記（不動産の名義変更）は、2024年（令和6年）4月1日から義務になりました。以前は「いつかやればよい手続き」でしたが、今は期限があり、正当な理由なく放置すると過料（ペナルティー）の対象になります。

この記事では、相続登記の義務化のルールを、期限の数え方、施行日より前に発生した相続の扱い、遺産分割をしたときの追加の義務、すぐに登記できないときの「相続人申告登記」まで、順番にわかりやすく解説します。

※この記事は2026年11月時点の法務省・法務局の公表情報をもとにしています。

相続登記の義務化とは

相続登記の義務化とは、相続（遺言による取得を含みます）によって不動産を取得した相続人に、一定の期間内に相続登記を申請することを法律で義務付けた制度です。2021年（令和3年）の不動産登記法の改正で定められ、2024年4月1日から始まりました。

なぜ義務化されたのか

義務化の背景には「所有者不明土地」の問題があります。相続登記が長年されないまま代替わりが進むと、登記簿を見ても今の所有者がわからない、わかっても連絡がつかない土地が生まれます。こうした土地は、公共事業や災害復旧、民間の取引の大きな妨げになってきました。

法務省が平成29年に公表した調査では、最後の登記から50年以上経過している土地が、大都市で約6.6％、中小都市・中山間地域で約26.6％あるとされています。

放置期間が長くなるほど相続人が増え、所有者を探すのにも、手続きをするのにも多くの時間と費用がかかります。そこで、所有者不明土地をこれ以上増やさないために、相続登記が義務化されました。

相続登記の申請期限はいつまで？

原則は「知った日から3年以内」

相続登記の期限は、「自分のために相続の開始があったこと」と「その不動産の所有権を取得したこと」の両方を知った日から3年以内です。亡くなった日から一律に3年ではなく、相続人それぞれが「知った日」から数えます。

たとえば、亡くなった方が遠方に土地を持っていたことを、相続人があとから知ったような場合は、その土地を知った日から3年となります。

2024年4月1日より前に発生した相続も対象

義務化は、施行日（2024年4月1日）より前に発生した相続にも適用されます。何年も前に亡くなった親や祖父母の名義のままになっている不動産も、相続登記がされていなければ義務の対象です。

ただし、いきなり義務違反にならないよう、猶予期間が設けられています。

相続の発生・不動産を知った時期	申請期限
2024年3月31日以前に相続の開始と不動産の取得を知っていた	2027年（令和9年）3月31日まで
2024年4月1日以降に知った	知った日から3年以内

遺産分割が成立したら、さらに3年以内に登記

遺産分割協議（相続人全員の話し合い）で不動産を取得した場合は、遺産分割が成立した日から3年以内に、その内容に基づく登記を申請する義務もあります。

たとえば、ひとまず相続人申告登記（後述）や法定相続分どおりの相続登記をしておき、あとから遺産分割がまとまって特定の相続人が不動産を取得した場合は、改めてその内容で登記をする必要があります。なお、遺産分割の結果、不動産を取得しなかった相続人には、この登記の義務はありません。

※遺言で不動産を取得した場合も、取得を知った日から3年以内に相続登記が必要です。

期限を過ぎるとどうなる？過料と「正当な理由」

10万円以下の過料の対象

正当な理由がないのに申請を怠った場合、10万円以下の過料の対象となります。過料は刑事罰ではなく、行政上の金銭的なペナルティーです。

法務省の案内によると、期限を過ぎたからといって、すぐに過料が科されるわけではありません。流れは次のとおりです。

1. 登記官が義務違反を把握すると、まず相当の期間を定めて相続登記の申請を促す「催告」をします。
2. 催告を受けても、正当な理由なくその期間内に申請しない場合に、登記官が裁判所へ通知します。
3. 裁判所が要件を判断し、過料を科すかどうか・金額（10万円以下）を決めます。

催告が届いた段階で申請すれば、裁判所に通知されることはありません。ただし、「催告が来るまで待てばよい」という制度ではありませんので、期限内に手続きをするのが基本です。

「正当な理由」と認められる例

法務省は、次のような場合を「正当な理由」の例として挙げています。

• 相続人が極めて多数で、戸籍の収集や相続人の把握に多くの時間がかかる場合
• 遺言の有効性や遺産の範囲などが争われていて、不動産を誰が取得するかが明らかでない場合
• 申請義務のある相続人が重病であるなど、これに準ずる事情がある場合
• 配偶者からの暴力（DV）などの被害者で、避難を余儀なくされている場合
• 経済的に困窮していて、登記にかかる費用を負担できない場合

これらに当てはまらなくても、個別の事情によって正当な理由と認められることがあります。とはいえ、正当な理由があるかどうかは最終的に個別に判断されます。遺産分割の話し合いがまとまらないなど、期限内に相続登記をするのが難しい場合は、次の「相続人申告登記」で義務を果たしておくのが確実です。

すぐに相続登記ができないときは「相続人申告登記」

相続人申告登記とは

相続人申告登記は、相続登記の義務を簡単に果たせるよう、義務化とあわせて新しく作られた制度です。「登記名義人（亡くなった方）について相続が開始したこと」と「自分がその相続人であること」を、3年以内に法務局（登記官）へ申し出ることで、相続登記の申請義務を果たしたものとみなされます。

申出があると、登記官が申し出た相続人の氏名・住所を職権で登記に記録（付記）します。

相続人申告登記の特徴と手続き

申出できる人	相続人が1人で申し出ることができます（他の相続人全員の協力は不要）。他の相続人の分をまとめて申し出ることもできます。
申出先	不動産の所在地を管轄する法務局
主な必要書類	・申出書 ・申出人が登記名義人の相続人であることがわかる戸籍（除籍）謄本など ・申出人の住民票の写し（申出書に住民票上のふりがなと生年月日を記載すれば省略可） ・代理人に頼む場合は委任状
費用	登録免許税はかかりません（戸籍などの取得費用は別途必要）
申出方法	法務局へ申出書を提出する方法のほか、オンライン（Webブラウザから使える「かんたん登記・供託申請」）でも可能。押印・電子署名は不要です。

通常の相続登記と違って、相続人全員を確定する必要や、法定相続分を計算する必要がなく、自分が相続人であることがわかる戸籍があれば足りるため、提出する書類も少なく済みます。

※亡くなった方の登記上の住所と本籍が異なる場合などは、追加の書類が必要になることがあります。

相続人申告登記の注意点

相続人申告登記は便利な制度ですが、あくまで「とりあえず義務を果たすための暫定的な手続き」です。次の点に注意してください。

遺産分割の話し合いに時間がかかりそうな場合や、相続人の一部と連絡が取れない場合などに、期限を守るための手段として利用するとよいでしょう。

2026年4月からは住所等の変更登記も義務化

相続登記とあわせて押さえておきたいのが、2026年（令和8年）4月1日から始まった住所等変更登記の義務化です。不動産の所有者は、氏名や住所が変わった日から2年以内に変更登記を申請しなければならず、正当な理由なく怠ると5万円以下の過料の対象となります。

施行日より前に住所などが変わっていて、変更登記をしていない場合も対象で、2028年（令和10年）3月31日までに登記が必要です。

相続との関係では、次の点がポイントです。

• 相続登記をして名義人になった後に引っ越しをした場合は、住所変更登記も必要になります。
• 2025年4月21日以降に相続登記を申請する際は、新しく名義人になる方の「検索用情報」（氏名のふりがな・生年月日・メールアドレスなど）の申出もあわせて必要です。この情報をもとに、その後の住所変更を法務局が職権で登記する「スマート変更登記」が行われます（登記の前に本人の了解の確認があります）。
• 相続人が、すでに自分名義の不動産を持っている場合は、その不動産の住所が古いままになっていないかも確認しておきましょう。

※スマート変更登記は定期的な照会により行われるため、売却の予定があるなど急いで変更が必要な場合は、ご自身で変更登記を申請する必要があります。

相続登記の負担を軽くする制度

義務化とあわせて、相続登記をしやすくするための制度も整えられています。

登録免許税の免税措置（2027年3月31日まで）

相続登記には、原則として不動産の固定資産評価額の0.4％の登録免許税がかかりますが、次の場合は免税となります。

• 相続で土地を取得した人が、相続登記をしないまま亡くなった場合に、その亡くなった人を名義人とするための相続登記
• 不動産の価額が100万円以下の土地の相続登記

どちらも2027年（令和9年）3月31日までの措置で、申請書に根拠となる法令の条項を記載しないと免税は受けられません。

所有不動産記録証明制度（2026年2月開始）

亡くなった方が登記簿上の所有者となっている不動産を、法務局が一覧にして証明する制度です。相続人が請求でき、相続登記が必要な不動産の調べ漏れを防ぐのに役立ちます。ただし、氏名・住所で検索する仕組みのため、登記上の住所が古いままの不動産などは一覧に出ないことがあります。

法定相続情報証明制度

戸籍の束と相続関係の一覧図を法務局に提出すると、法務局が証明した「法定相続情報一覧図の写し」を無料で交付してもらえる制度です。相続登記や預貯金の相続手続きで、戸籍の束の代わりに使えます。2024年4月からは、相続登記の申請書に「法定相続情報番号」を記載することで、一覧図の写しの添付を省略することもできます。

相続登記を放置するデメリットは義務化の後も変わらない

過料のリスクだけでなく、相続登記を放置すると次のようなデメリットがあります。これは義務化の前から変わりません。

• 相続人が亡くなるなどして相続人が増え、遺産分割協議がまとまりにくくなる
• 相続人が認知症になり、成年後見人の選任など余計な手間や費用がかかる
• 相続人の気が変わり、遺産分割協議ができなくなる
• 不動産を売却できない、担保に入れて融資を受けられない
• 戸籍の収集などに時間がかかり、手続きの費用が高くなる
• 将来に争いの火種を残す

相続登記をしないときのデメリットについては「不動産の相続登記をしないで放置した時の7つのデメリット」で詳しく解説しています。また、成年後見制度については「はじめての相続、知っておきたい成年後見の基礎知識」をご覧ください。

相続登記の義務を果たすために今からやること

相続登記が必要な不動産を確認する

まず、亡くなった方の名義のままになっている不動産がないかを確認しましょう。固定資産税の納税通知書、権利証（登記済証・登記識別情報通知）、市区町村で取得できる名寄帳、法務局の登記事項証明書などで確認できます。前述の所有不動産記録証明制度も活用できます。

不動産の調べ方は「遺産の不動産を確実に調査するための3つのステップ」で解説しています。

戸籍を集めて相続人を確定する

相続登記には、亡くなった方の出生から死亡までの戸籍と、相続人全員の戸籍が必要です。2024年3月からは「戸籍証明書等の広域交付」が始まり、本籍地以外の市区町村の窓口でも、本人・配偶者・父母や祖父母・子や孫の戸籍証明書をまとめて請求できるようになりました（郵送・代理人による請求は不可）。

戸籍の集め方は「相続で必要になる戸籍などの書類の集め方」で解説しています。

遺産分割協議を進める（難しければ相続人申告登記）

相続人が確定したら、誰が不動産を相続するかを話し合います。期限内にまとまりそうにない場合は、相続人申告登記で義務を果たしておき、話し合いがまとまったら3年以内に相続登記をしましょう。遺産分割協議の進め方は「相続で揉めないための遺産分割協議8つのポイント」をご覧ください。

費用を確認しておく

相続登記の費用は、主に「登録免許税＋戸籍などの証明書代（＋司法書士に依頼する場合はその報酬）」です。登録免許税は原則として固定資産評価額の0.4％で、たとえば評価額1,000万円の不動産なら4万円です。詳しくは「どの位かかるの？みんなが知りたい相続登記の実費まとめ」をご覧ください。

ご自身で手続きをしたい方は「相続登記を自分でやるための完全ガイド」で、必要書類の集め方から申請までの流れを解説しています。

まとめ

相続登記は2024年4月1日から義務になり、不動産の取得を知った日から3年以内に申請しなければなりません。正当な理由なく怠ると10万円以下の過料の対象です。

相続登記は、時間が経つほど相続人が増え、手続きが難しくなります。期限が迫ってから慌てないよう、早めに準備を始めましょう。

参考：法務省「相続登記の申請義務化について」、法務省「相続人申告登記について」、法務省「住所等変更登記の義務化について」（2026年11月時点）